15. 租房与买房

2026-10-21 · 13181 字

15. 租房与买房

口径：金钱。租房最容易亏钱的地方是押金和中介。买房最费钱的地方是贷款利息，还有卖方知道、你不知道的那些事。节末几条讲买房：钱该打进哪个账户，定金和房款什么时候能要回来，交房晚了怎么办。还有怎么防卖方一房二卖，房贷利率怎么往下谈。最后两条讲住进去以后：物业不能停水停电催物业费，新房漏水在保修期内找开发商修。

1. 租房时押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同

成本：不花钱。签合同时多花十分钟。难在要当着房东的面提出来
说人话：押金多少、什么时候退、什么情况下能扣，签字前就要写进合同。合同里没写的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。
收益：行政法规写得很明白：「出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。」三件事要写进合同：押金收多少、什么时候退、什么情况下能扣。合同里没写的理由，房东不能拿来扣你的钱
证据等级：A
来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
备注：退租那天和房东一起拍照录像。水表、电表、燃气表的读数都拍下来，墙面和地面也拍。押金被无故扣了，先找房屋租赁管理部门投诉。金额不大的走小额诉讼，见第 8 节。租来开店的铺面能不能开、餐饮能不能办证，见第 12 节第 27 条（租铺面开店）。

2. 被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房

成本：不花钱。打个电话报警，当场就能做
说人话：房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或者搬走，法规明令禁止。遇上了先报警，把证据留下。不要自己动手和对方对抗。
收益：行政法规写得很明白：「出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。」腾退就是让你搬走。遇到这类情况先报警，把证据留下。不要自己动手对抗
证据等级：A
来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
备注：报警是为了留下出警记录，以后要求赔损失时它就是证据。同时通知房屋租赁管理部门

3. 中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东

成本：不花钱。付款前核对收款人，几分钟。难在要顶住中介让你把钱转给它的说法
说人话：按规定，房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路的机会。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。
收益：行政法规把「代收、代付住房租金、押金」列为房地产经纪机构的禁止行为，中介不能替房东收你的房租和押金。钱在中介手里过一道，就多一次卷款跑路的机会
证据等级：A
来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
备注：付款前核对收款人是不是产权证上的名字。不是本人的，问清楚，并留一份书面授权。中介只能收牵线撮合的居间服务费

4. 租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年

成本：不花钱。查一次十几分钟
说人话：一次性付一年，拿到的折扣就那么点。公司一旦跑路，你的押金和剩下十几个月的房租可能一起没。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还是你按月还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。
收益：行政法规要求转租经营的住房租赁企业「设立住房租赁资金监管账户并向社会公示」。转租经营就是企业从房东手里整租下来，再转租给你。一次性付一年拿到的那点折扣，抵不上企业跑路时押金和剩余租金一起没的风险。同时签了租金贷的，风险更大
证据等级：A
来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
备注：签约时看清有没有绑定贷款。如果是分期 App 把一年的钱一次性给了公寓、你按月还贷，那么公寓跑了你还要接着还。这种合同不签

5. 房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬

成本：不花钱
说人话：租期内房子被卖掉，你的租约照样有效。新房东要按原来的合同让你住到期满。不用搬，也不用重新谈价钱。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据都留好。
收益：民法典里有一条叫「买卖不破租赁」。法条原话是：租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租期里房子换了主人，已经签好的租约照样有效。新房东要按原合同让你住到期满
证据等级：A
来源：全国人大 (2020). 民法典（第七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
备注：前提是你已经合法住进去了，法条里的说法是合法占有使用。合同、转账记录、入住时间的证据要留好

6. 租房签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途

成本：不花钱。带身份证跑一趟不动产登记机构，查一次半小时。难在要当面让房东拿出产权证
说人话：签约前让房东拿出身份证和产权证。再带身份证去不动产登记机构，查房子有没有抵押、有没有被查封，没签合同也能查。出租前就抵押或者查封的房子，被拍卖换了主人，你没法要求接着住。钱都走转账、备注用途，留个凭据。
收益：签约前，房东要向你出示身份证明和不动产权属证书。没有产权证的，要拿出别的能证明他有权出租的材料。房东还要配合你查询、核实这套房的信息，这是行政法规给出租人定的义务。还没签合同的，带身份证去房子所在市、县的不动产登记机构，就能查几样东西。能查到的有：房子的基本情况，有没有共有人，有没有抵押或者居住权登记，有没有被查封。签了合同以后，凭租赁合同可以查登记结果。这一步要紧，因为「买卖不破租赁」有两个例外。房子出租前就抵押给了银行，后来被拍卖抵债的，你不能要求新房主按原合同让你住下去。房子出租前已经被法院查封的，也是这样。法院拍卖时，租约妨碍在先的抵押权的，法院会先把租约去掉再拍。反过来，先租给你、你也住进去了，房东后来才抵押的，抵押不影响你的租约。房子被查封、权属有争议，导致你住不了的，你可以解除合同。别人来主张权利、让你住不成的，你可以要求少付或者不付租金。所有钱走转账、备注「某某房屋某月租金」，是作者经验：出了纠纷，它能证明你付过钱、付的是什么钱
证据等级：A
来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm；自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html；自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html；全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml；最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html；最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html；最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html；证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条
备注：没签合同时能查的那几样里，不包括产权人是谁。所以产权证上的名字要当面和房东身份证对上。签约时让房东本人到场，本人来不了的，要一份授权委托书。二房东转租给你的，要有原房东的书面同意。解除合同、少付租金这些权利，房东不认的就要去法院起诉。一审普通程序按规定 6 个月内审完，可以延长，律师费一般自己出。转账备注用途没有法规直接规定，是作者经验。买二手房签约前也能这样查，签约后还要办预告登记，见第 14 条（预告登记）。

7. 二手房让中介代收房款的，必须走中介在银行开的交易资金专用存款账户

成本：不花钱。难在要坚持走专用账户，可能得跟中介多争几句
说人话：中介代收房款的，按规定必须走它在银行开的专用账户。这个账户受监管，钱不能打进中介自己的账户，也不能转给经纪人个人。
收益：规章写得很明白：约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过其在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转。房款进的是受监管的专用账户，不是中介自己的账户，也不是某个经纪人的私人账户
证据等级：A
来源：住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. http://www.gov.cn/gongbao/content/2011/content_1918920.htm
备注：房款是几十万到几百万，是这本书里单笔金额最大的一件事，别用微信转给经纪人。还有两种常见的多收钱。一是两家中介联合做同一单，这种只能收一份佣金。二是代办贷款、代办过户，这属于另外的服务，要单独签合同并事先告知收费。所有款项都走转账并备注用途，见第 6 条（签约前核对产权证和抵押情况）。买期房的钱打到哪，见第 10 条（预售资金监管账户）。

8. 别租隔断房：最小出租单位是原设计的房间，厨房、卫生间、阳台不得住人

成本：不花钱。代价是同样的预算，要么住得远一点，要么住得小一点
说人话：按规定，最小的出租单位是原来设计好的那间房。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能住人。另外，租期内房东也不能自己说涨租就涨租。
收益：规章写得很明白，最小的出租单位是原设计的房间，不能把一间房再隔成几间分开租。人均租住建筑面积不得低于当地规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。租期内出租人也不得单方面随意提高租金。违反第八条的，由主管部门责令出租人限期改正，逾期不改的可以罚 5000 元到 3 万元
证据等级：A
来源：住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」第二十二条：「违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。」http://www.gov.cn/gongbao/content/2011/content_1845070.htm
备注：违规隔断被查处，罚的是出租人。但改正就要拆隔断，住在里面的租客只能搬走，这是从这条规定推出来的。押金和已经付掉的租金往往拿不回来，这是作者经验。安全上也差：隔断墙常常堵住逃生的通道，一屋住很多人还共用一条电线。看房时注意三点：墙是不是后来砌的，房间有没有窗，电表带不带得动这么多人。

9. 城镇户口想搬去乡下住，只租农房，别买宅基地和宅基地上的房子

成本：不花钱。代价是房子不归你，租期一次最长 20 年，到期要重新和房东谈
说人话：城镇户口的人不能到农村买宅基地、农民的房子或者「小产权房」，国家文件明令禁止。村里人说「写个合同就行」，也一样不行。想在乡下长住，就签租赁合同，一次最长签 20 年，到期再续。
收益：国务院办公厅的文件写得很明白：「城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或『小产权房』。」同一份文件还规定，农民卖掉或者租出住房以后，再申请宅基地不会批准。2019 年中央农办和农业农村部的文件又说了一遍：「严禁城镇居民到农村购买宅基地。」同一份文件给出了合法的路：城镇居民可以租农房居住或者经营。租赁合同的期限不得超过二十年，到期双方可以另行约定
证据等级：A
来源：国务院办公厅 (2007). 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71 号）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2008-03/28/content_2395.htm；中央农村工作领导小组办公室、农业农村部 (2019). 关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发〔2019〕11 号）第五、六部分. https://www.moa.gov.cn/govpublic/NCJJTZ/201909/t20190920_6328397.htm
备注：宅基地就是村里分给本村村民盖房的地，只能分给本村人。租农房时和出租的农户签书面合同，写清租期、租金、能不能装修改建，以及装修的钱到期怎么算。文件规定租期不超过 20 年，别签「租 50 年」「租 70 年」这类合同，更别一次付清多年租金。文件还禁止下乡用宅基地盖别墅大院和私人会馆，别出钱给村民「合建」。

10. 买期房时先看预售许可证，定金、首付和贷款只打进合同写明的预售资金监管账户

成本：不花钱。签约前看一眼预售许可证，付款前核对账户，几分钟。难在销售让你转到别的账户时，要坚持不转
说人话：期房就是还没盖好就开卖的房子。没有预售许可证，开发商不能卖，也不能收定金。你交的首付和贷款，按规定要全部进监管账户，等房子能交付了才解除监管。钱打到别的账户，就不在这层保护里。
收益：期房在法规里叫商品房预售，是开发商把正在建的房子先卖给你。2026 年 8 月，住建部、自然资源部和金融监管总局发文规定：「购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。」房子竣工验收、水电气热具备交付条件以后，才解除监管。开发商要在购房合同里写明购房资金存入监管账户的权利和责任。开发商违约、不能按期交房的，你可以按合同约定解除合同。开发商要按合同退钱，并承担违约责任。人民银行和金融监管总局同时规定，买预售房的个人住房贷款，由银行直接付进项目的预售资金监管账户。2022 年三部门的文件已经写明，定金、首付款和按揭贷款「应当全部直接存入监管账户」。没拿到预售许可的楼盘，开发商不得预售，也不得用认购、预订、排号、发 VIP 卡的办法收定金。没有预售许可证签的预售合同，法院认定无效。起诉前补上许可证的，可以认定有效。钱付到监管账户以外的地方，就不在这套监管里。同一份 2026 年的文件还规定，按现房销售的楼盘拿到施工许可证后，开发商可以先收「少量定金」。定金由住房资金监管机构监管，存在项目主办银行开的「定金监管账户」里，房屋具备交付条件后才解除监管
证据等级：A
来源：住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局 (2026). 关于完善商品住房销售制度的通知（建房规〔2026〕3 号，第一部分第（二）（三）项，第二部分第（三）项）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/content_7082773.html；中国人民银行、金融监管总局 (2026). 关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见（银发〔2026〕171 号，第二十二条）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/content_7082770.html；银保监会办公厅、住房城乡建设部办公厅、人民银行办公厅 (2022). 关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知（银保监办发〔2022〕104 号，第二条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-11/14/content_5726954.htm；住房城乡建设部 (2010). 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房〔2010〕53 号，第一部分第（一）项，第二部分第（九）项）. http://www.gov.cn/gongbao/content/2010/content_1629136.htm；最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17 号修正后文本，第二条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
备注：2026 年 8 月 28 日以前就拿到建设工程规划许可证的楼盘，预售条件和资金监管按各地原来的规定办。首付和贷款要进监管账户，2010 年和 2022 年的文件都要求过。按现房销售的楼盘，开发商在盖房期间先收少量定金的，新规要求定金进定金监管账户。监管账户的户名和账号以购房合同里写的为准，付款前对一遍。合同被认定无效、开发商又不退钱的，要去法院起诉。一审普通程序按规定 6 个月内审完，可以延长，律师费一般自己出。二手房的房款怎么付，见第 7 条（交易资金专用存款账户）。

11. 买新房交了认购定金或者首付，没签成正式合同、贷款批不下来（比如签约后政策收紧、银行停贷）又怪不到你的，要求开发商退钱

成本：不花钱。签认购书和正式合同时多看两条条款。开发商不退，就要去法院起诉
说人话：交了认购定金却没签成正式合同，或者贷款批不下来，先看是谁的原因。原因既不在你也不在开发商的，开发商要退定金，或者退房款加利息。签约后政策收紧、银行停贷，一般算双方都怪不到。你自己征信有逾期、收入不够，算你的原因，定金可能要不回来。
收益：最高法的司法解释写明：开发商通过认购、订购、预订收了定金，因为一方的原因没签成正式买卖合同的，按定金规则处理。定金规则是：交定金的一方违约，定金不退；收定金的一方违约，双倍退还，见第 12 节第 15 条（收钱写定金）。因为怪不到双方的原因没签成的，「出卖人应当将定金返还买受人」。另一条讲贷款。买卖合同约定用贷款付款，因为一方的原因没签成贷款合同、买卖合同没法履行的，另一方可以解除合同并要求赔偿。因为怪不到双方的原因没签成贷款合同的，双方都可以解除合同。开发商要退还收到的购房款本金和利息，或者退还定金。什么算怪不到双方，法条只写了原则，下面是作者举的例子。签约后当地收紧房贷政策、银行停贷，一般算双方都怪不到。你自己征信有逾期、收入流水不够，算你的原因。楼盘手续不全、银行不给这个项目放贷，算开发商的原因。这两条只管从开发商手里买的商品房，买二手房不适用
证据等级：A
来源：最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第一、四、五、十九条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html；全国人大 (2020). 民法典（第五百八十六、五百八十七条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
备注：什么算「怪不到双方」，有争议时由法院看具体情况定。所以正式合同里要写明用贷款付款，最好再写清贷款批不下来怎么办。认购书已经写全了买卖合同的主要内容、开发商也收了房款的，法院会把它当成正式买卖合同，这时就不算「没签成」。开发商不退钱，要去法院起诉。一审普通程序按规定 6 个月内审完，可以延长，简易程序 3 个月，律师费一般自己出。

12. 买新房签合同前看清面积误差怎么处理，楼书、广告和沙盘上的承诺拍照留好

成本：不花钱。签约前多看两条条款，顺手拍照截图
说人话：合同没另外约定的，交房后登记的面积和合同差 3% 以内，按实际多退少补。差超过 3%，你可以退房，开发商 30 天内退钱加利息。广告里对小区的房子和配套说得很具体、又影响你买不买的承诺，没写进合同也算数。
收益：住建部规章写明，按面积计价的，合同里要写清面积有误差时怎么处理。合同没写的，按下面几条办。「面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款」。超过 3% 的，你有权退房。你退房的，开发商要从你提出那天起 30 日内退还已付房款，同时付利息。你不退房、登记面积比合同大的，3% 以内的部分你补钱，超出 3% 的部分由开发商承担，产权归你。登记面积比合同小的，3% 以内的部分开发商退你，超出 3% 的部分开发商双倍退你。广告这边，最高法的司法解释写明：销售广告和宣传资料一般只是邀请你来谈，不算合同。但开发商对开发规划范围内的房子和配套设施说得具体确定，又对你签不签、房价多少有重大影响的，就算合同内容。「该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容」，违反了要承担违约责任
证据等级：A
来源：建设部 (2001). 商品房销售管理办法（建设部令第 88 号，第十八、十九、二十条）. http://www.gov.cn/gongbao/content/2002/content_70143.htm；最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第三条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
备注：3% 是合同没约定时的默认办法。合同里另外写了的按合同办，所以签约时看清那一条有没有把范围放宽。按套计价的期房，合同要附平面图，写明尺寸的误差范围。广告这条只管开发规划范围内的房子和设施，规划范围以外的东西不在这条里。2020 年修改司法解释时，删掉了原来那条面积误差的规定，现在的依据是这份住建部规章。开发商不认，要去法院起诉。一审普通程序按规定 6 个月内审完，可以延长，律师费一般自己出。

13. 买新房遇上开发商逾期交房、逾期办证，先发书面催告留证据，再按合同要违约金

成本：不花钱。写一份书面催告，用快递寄出并留底。真要退房或者索赔，多半要打官司
说人话：开发商晚交房，你先书面催它，三个月内还不交，可以退房。合同没写违约金的，按同地段同类房子的租金赔你。因为开发商的原因拿不到产权证，也要赔，拖过办证期限一年以上还可以退房。退房的权利有期限，别一直拖着不表态。
收益：最高法的司法解释写明：开发商逾期交房，你催告以后 3 个月内还不交的，你可以解除合同，合同另有约定的除外。解除合同的权利有期限。开发商催你表态的，3 个月内要定。开发商没催的，从你知道能解除那天起一年内要行使，过期就没了。合同没约定违约金、也没约定赔偿怎么算的，逾期交房按逾期这段时间同地段同类房子的租金算。因为开发商的原因，到了下面的期限你还没拿到产权证，开发商要承担违约责任。期限有三种：合同约定的办证期限；期房从交房那天起 90 日；现房从签合同那天起 90 日。合同没约定违约金的，按你已付购房款总额，参照人民银行规定的逾期贷款利息标准算。办证期限到了以后又超过一年，因为开发商的原因还是办不了登记的，你可以解除合同并要求赔偿。约定的违约金过高、开发商请求减少的，法院以超过实际损失 30% 为标准调整
证据等级：A
来源：最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第十一、十二、十三、十四、十五、二十、二十一条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html；全国人大 (2020). 民法典（第五百六十三条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
备注：催告用书面形式，快递寄到合同上写的开发商地址，留好底单和签收记录。司法解释只说「经催告」，没规定形式，书面加快递是作者经验。合同里约定了交房违约金的，先按合同算。退房以后，贷款合同也可以一起解除。开发商要把贷款退给银行，把你付的房款和利息退给你。开发商不认，就要去法院起诉。一审普通程序按规定 6 个月内审完，可以延长，律师费一般自己出。

14. 买房签约前查清有没有查封和抵押，签约后去不动产登记机构办预告登记

成本：签约前带身份证查一次，半小时。签约后和卖方带材料去登记机构跑一趟，按当地标准交登记费
说人话：签约前带身份证去不动产登记机构，查这套房有没有抵押、查封，有没有先登记给别人。合同里约好办预告登记，签完就去办。办了以后，卖方不经你同意再卖或者再抵押，登记机构不给办。能正式过户以后 90 天内要去办过户，过了预告登记就失效。
收益：民法典写明：签了买房协议，为保障将来拿到房子，可以按约定向登记机构申请预告登记。「预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。」预告登记有期限。合同解除这类情形，或者从能办正式登记那天起 90 日内没去申请的，预告登记失效。自然资源部的实施细则把它落到登记机构：预售商品房、买卖二手房都可以办。预告登记生效期间，没有你的书面同意，卖方拿这套房去申请登记的，登记机构不予办理。买期房的，开发商没按约定和你一起申请，你可以单方申请。签约前能查什么：有买卖意向的，带身份证就能查这套房有没有抵押、预告登记、异议登记，有没有被查封。网签备案管不了合同效力。最高法的司法解释写明，预售合同没办备案，不影响合同有效，双方约定备案才生效的除外
证据等级：A
来源：全国人大 (2020). 民法典（第二百二十一条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml；自然资源部 (2024 修正). 不动产登记暂行条例实施细则（第八十五、八十六条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html；自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html；自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html；最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第六、七条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
备注：签约前怎么查、要带什么，见第 6 条（签约前核对产权证和抵押情况）。没签合同时查不到产权人是谁，产权证上的名字要当面和卖方身份证对上。办预告登记要双方事先约定，所以把它写进买卖合同。卖方和别人恶意串通、另签合同并把房子交了出去，你可以请求确认那份合同无效。但这要打官司，一审普通程序按规定 6 个月内审完，可以延长，律师费一般自己出。预告登记是在事前把这条路堵上。

15. 背着浮动利率房贷的，利率比新发放的房贷高出一截时，找银行协商降利率或者申请置换

成本：不花钱。打银行客服电话或者在手机银行里申请，一次几十分钟。银行不一定同意
说人话：房贷利率是在一个基准利率上加几个点，加的点原来签死不变，2024 年起允许你和银行商量改。你的利率比全国新发放的房贷高出一截，可以找银行商量降，或者申请新贷款换掉旧的。贷 100 万元、30 年，利率低半个百分点，利息少约 10 万元。
收益：人民银行 2024 年的公告允许借贷双方协商变更房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度。LPR 是贷款市场报价利率，房贷利率按它加点或减点。人民银行负责人答记者问说，原来合同里的加点幅度在整个贷款期限内固定不变，这次改了。2026 年 8 月，人民银行和金融监管总局又写进文件：已发放的浮动利率房贷，利率和全国新发放的房贷利率偏离到一定幅度时，「借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择」。新贷款的金额不得高于原贷款剩下的本金。能省多少，下面是按等额本息公式自己算的例子。贷 100 万元、30 年，年利率 4.0% 时月供约 4774 元，3.5% 时约 4490 元。每月少约 284 元，30 年少付利息约 10 万元
证据等级：A
来源：中国人民银行、金融监管总局 (2026). 关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见（银发〔2026〕171 号，第二十四条）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/content_7082770.html；中国人民银行 (2024). 中国人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问（介绍中国人民银行公告〔2024〕第 11 号）. https://www.gov.cn/zhengce/202409/content_6977671.htm
备注：偏离到多大幅度才能谈，文件没写具体数，以你贷款银行的公告为准。这条管的是银行发放的浮动利率房贷。银行不同意降、你手里又有闲钱的，可以按第 5 节第 28 条（提前还房贷）的算法比一比。置换不能多借，新贷款不能超过旧贷款剩下的本金。

16. 买首套房要贷款的，先用住房公积金贷款，额度不够再加商业贷款做组合贷，别直接全做商业贷款

成本：不花钱。要多跑公积金中心或受托银行一两趟，放款可能比单做商贷晚几天。前提是你已经连续交了一段时间公积金
说人话：首套房 5 年以上的公积金贷款利率是 2.6%，2026 年 6 月银行新发的房贷利率约 3.1%。贷 100 万元、30 年，全用公积金比全用商贷少付利息约 9.6 万元。公积金能贷的钱有上限，不够的再用商贷补上，这叫组合贷。
收益：人民银行 2025 年 5 月 7 日发文下调公积金贷款利率，从 5 月 8 日起执行。5 年以上的首套公积金贷款利率是 2.6%，5 年以下（含 5 年）是 2.1%。第二套的 5 年以上不低于 3.075%，5 年以下不低于 2.525%。截至 2026 年 10 月，这仍是最近一次调整。商业房贷利率按 LPR 加点或减点定，LPR 是贷款市场报价利率。2026 年 9 月 20 日，5 年期以上 LPR 为 3.5%。人民银行 2026 年第二季度货币政策执行报告写明，6 月「新发放个人住房贷款利率约为3.1%」。能省多少，下面是按等额本息公式自己算的例子。贷 100 万元、30 年，利率 2.6% 时月供约 4003 元，3.1% 时约 4270 元。每月少约 267 元，30 年少付利息约 9.6 万元。额度只够贷 60 万元公积金、另外 40 万元走商贷的，也比全走商贷划算。每月少约 160 元，30 年少付利息约 5.8 万元。第二套房的公积金利率下限 3.075%，和商贷的 3.1% 差不多，省不了多少钱
证据等级：A
来源：中国人民银行 (2025). 关于下调个人住房公积金贷款利率的通知（2025 年 5 月 7 日）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202505/content_7022708.htm；中国人民银行 (2025). 同上（人民银行官网原文）. https://www.pbc.gov.cn/zhengwugongkai/4081330/4406346/4693549/2025120618351696797/index.html；全国银行间同业拆借中心受中国人民银行授权 (2026). 贷款市场报价利率（LPR），2026-09-20 公布 5 年期以上 3.50%. https://www.chinamoney.com.cn/chinese/bklpr/；中国人民银行 (2026). 2026 年第二季度中国货币政策执行报告. https://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125227/125957/2026nhbzczxbg/2026081218435062865/index.html；国务院 (2026). 住房公积金管理条例（国务院令第 844 号第三次修订后重新公布，2026 年 9 月 20 日起施行；第九条第（三）项「确定住房公积金的最高贷款额度」，第二十六条「缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款」「应当自受理申请之日起10日内作出准予贷款或者不准贷款的决定」，第二十七条）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12946/202608/content_7079363.html；住房城乡建设部、财政部、中国人民银行 (2014). 关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（建金〔2014〕148 号，北京住房公积金管理中心转载）. https://gjj.beijing.gov.cn/web/zwgk61/_300587/_300688/375516/index.html；北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心 (2026). 关于进一步优化调整本市房地产政策的通知（京建发〔2026〕400 号，第三部分）. https://gjj.beijing.gov.cn/web/zwgk61/2024zcwj/436433464/436433467/744089355/index.html；广州住房公积金管理中心 (2026). 个人住房公积金贷款服务指南（普通公积金贷款），第十到十二部分. https://gjj.gz.gov.cn/bsfw/qtfw/content/post_5748060.html
备注：用公积金贷款有四道门槛。先要交够公积金。住建部等三部门 2014 年的文件写明，连续足额缴存 6 个月以上才能申请，在外地交过的可以合并算。额度和年限各地不同，最高额度由当地公积金管理委员会定。比如北京一人缴存的首套最高 120 万元，每缴存一年能贷 20 万元。广州一人最高 100 万元，期限不超过 30 年，二手房的楼龄加贷款年限不超过 50 年。买二手房的，按网签价和评估价里低的那个算房价，评估价低，能贷的就少。最后是手续多。条例要求公积金中心受理后 10 日内给结论，之后还要办抵押登记。放款比商贷慢是作者经验，卖方急着收钱的，签合同前就说好用公积金贷款。组合贷的首付比例要同时满足公积金和商贷两边的要求。公积金余额还能提出来还贷，见第 5 节第 3 条（公积金不只用来买房）。已经全做了商贷的，可以找银行谈降利率，见本节第 15 条（协商降利率）。

17. 住小区被物业停水、停电、停暖、停气逼交物业费的，向当地房地产主管部门投诉；自己欠了物业费，物业只能催告、起诉或者申请仲裁

成本：不花钱。打电话或者写一份投诉，几十分钟。物业不改、你又要它赔损失的，就得去法院起诉
说人话：物业不能靠停水、停电、停暖、停气逼你交物业费，遇上了向当地房地产主管部门投诉。物业按约定提供了服务，你不能拿「没用过」当理由不交，欠着不交它可以起诉。擅自多收、重复收的那部分，可以不交，交了能要回来。
收益：民法典第九百四十四条写了三层意思。第一层原话是：「物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。」第二层：物业按约定提供了服务，业主不能以「未接受或者无需接受」服务为由拒交。第三层：业主逾期不交，物业可以催告你在合理期限内交。期限到了还不交，物业可以起诉或者申请仲裁。物业管理条例也写明，业主逾期不交物业费，业主委员会要督促你限期交。逾期还不交的，物业服务企业可以向法院起诉。投诉找县级以上地方政府的房地产行政主管部门，条例要求它们及时处理业主的投诉。最高法的司法解释写明，物业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，你可以拿这一点抗辩不交。已经交了的违规费用，可以要求退还
证据等级：A
来源：全国人大 (2020). 民法典（第九百四十四条；第六百五十四、六百五十六条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml；国务院 (2018 第三次修订). 物业管理条例（第五、四十四、四十八、六十四条）. https://flk.npc.gov.cn/detail?id=ff8080816f3cbb3c016f40daebf30779；最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第十四项修改物业服务纠纷解释原第五条，条文顺序调整后为第二条：「物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
备注：法律禁止的是物业拿停水停电当催物业费的手段。欠的是水费、电费、燃气费本身，情况不同。供电单位催告后你在合理期限内仍不交，可以按国家规定的程序中止供电，要事先通知你。供水、供气、供热参照这条办。条例还规定，供水、供电、供气、供热等单位要向最终用户收费。物业停水停电给你造成了损失、你要它赔的，要去法院起诉。一审普通程序按规定 6 个月内审完，可以延长，简易程序 3 个月，律师费一般自己出。租房被房东断水断电逼着搬走的，见第 2 条（断水断电、换锁）。收益定中是凭判断：物业费一年几百到几千元，停暖停水的损失没有统一统计。

18. 买新房收房时当场验房、把问题写进交房记录，漏水和水电管线出毛病，在《住宅质量保证书》的保修期内找开发商修

成本：不花钱。收房当天多花两三个小时，逐间看墙、地、门窗和水电，拍照留底。请人帮忙验房要另外花钱
说人话：开发商交房时要给你《住宅质量保证书》。施工单位的法定最低保修期，卫生间、屋面、外墙漏水是 5 年，水电管线和装修 2 年，都从竣工验收算。开发商给你的保修期，不能比施工单位剩下的保修期短。保修期内它不修或拖着不修，你可以自己找人修，钱由开发商出。
收益：住建部规章写明，卖商品住宅时，开发商要向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商对卖出的房子承担质量保修责任，保修期从交付那天算起。商品住宅的保修期，不得低于施工单位给开发商的质量保修书剩下的期限。保修期内出了属于保修范围的质量问题，开发商要修，还要赔造成的损失。不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不负责。施工单位的最低保修期由国务院条例定，从竣工验收合格那天算起。屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，是 5 年。供热和供冷系统，是 2 个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，是 2 年。地基基础和主体结构，是设计文件规定的合理使用年限。最高法的司法解释写明，保修期内开发商要承担修复责任。「出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。」房屋质量问题严重影响正常居住使用的，你可以解除合同、要求赔偿。主体结构质量经核验确属不合格的，也可以解除合同、要求赔偿。收房当天逐间检查、把问题写进交房记录并拍照，是作者经验。使用不当不在保修范围，所以交房时就记下的问题，开发商很难说成是你装修弄坏的
证据等级：A
来源：建设部 (2001). 商品房销售管理办法（建设部令第 88 号，第三十二、三十三条）. http://www.gov.cn/gongbao/content/2002/content_70143.htm；国务院 (2019 修订). 建设工程质量管理条例（第四十条）. https://flk.npc.gov.cn/detail?id=ff8080816f3cbb3c016f410b40e11333；建设部 (2000). 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第 80 号，第七、八、十七条）. http://www.gov.cn/gongbao/content/2001/content_60677.htm；最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第九、十条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
备注：保修范围和期限，开发商要和你在合同里约定，以合同和《住宅质量保证书》为准。写得比法定的长，就按长的来。销售管理办法还提到 1998 年那份质量保证书制度的规定，它定的最低保修期限原文没取到，这里不写数。保修期内出了问题，先书面通知开发商并留底，这是作者经验。开发商不修也不认的，要去法院起诉。一审普通程序按规定 6 个月内审完，可以延长，简易程序 3 个月，律师费一般自己出。面积和广告承诺不符，见第 12 条（面积误差）。晚交房、晚办证，见第 13 条（逾期交房）。收益定中是凭判断：返修费用按房子和问题差别很大，没有统一统计。